5 veelgestelde vragen over de verkoop van kerkgebouwen

Het verkopen van een kerkgebouw is natuurlijk een emotioneel en juridisch complexe kwestie. Kerkgebouwen hebben een financiële waarde en vertegenwoordigen daarnaast een geschiedenis, een gemeenschap en een gevoel van thuis voor veel mensen. In dit artikel behandelen we vijf veelgestelde vragen over dit onderwerp, met praktische inzichten voor makelaars en kerkbesturen.

1. Van wie is de kerk eigenlijk?

Dit is vaak de eerste vraag die opkomt. Veel mensen uit de gemeenschap zien de kerk als ‘hun’ gebouw. Ze hebben misschien geld bijgedragen aan het onderhoud of hun families hebben in het verleden geholpen bij de bouw ervan. Juridisch gezien is de eigenaar echter meestal de parochie. Dit maakt het gebouw formeel onderdeel van het kerkelijk vermogen.

Maar de emotionele band van de gemeenschap kan niet worden genegeerd. Bij verkoop is het verstandig om hier rekening mee te houden. Open communicatie met betrokkenen kan veel weerstand wegnemen. Bespreek bijvoorbeeld hoe de nieuwe functie van het gebouw ook iets kan toevoegen aan de gemeenschap, zoals een sociaal-maatschappelijke bestemming.

2. Wat mag er allemaal in een kerkgebouw?

“Er mag toch niets in een kerkgebouw?” is een veelgehoorde opmerking. Dat klopt niet helemaal. Nadat de bisschop het kerkgebouw heeft onttrokken aan de eredienst en heeft teruggebracht naar een profaan en niet-onwaardig gebruik, is een andere functie mogelijk. Hier zijn alleen wel beperkingen aan verbonden.

Veel bisdommen hebben beleid opgesteld voor de nieuwe bestemming van voormalige kerken. Denk aan een sociale functie, zoals een dorpshuis of een plek voor culturele activiteiten. Zo’n beleid is belangrijk om de waardigheid van het gebouw te waarborgen. Het is slim om hier vroeg in het proces onderzoek naar te doen. Zoek bijvoorbeeld naar termen als beleid bisschoppen functies kerkgebouwen.

3. Wat is een kerkgebouw waard?

De waarde van een kerkgebouw hangt van verschillende factoren af. Zo speelt de locatie een belangrijke rol. In een grote stad zal een kerk vaak meer waard zijn dan in een klein dorp. Maar ook de mogelijkheden op die locatie maken verschil: kan er een appartementencomplex van tien verdiepingen worden gebouwd, of is alleen laagbouw toegestaan?

Daarnaast is de monumentenstatus een bepalende factor. Een monumentaal gebouw kan lastig te verbouwen zijn, maar trekt ook specifieke kopers aan. Voor een betrouwbare waardebepaling is het verstandig om een expert in te schakelen die bekend is met religieus vastgoed. Een reguliere makelaar heeft namelijk niet altijd de kennis in huis om dit goed in te schatten.

4. Waar moet je op letten bij kerkelijke procedures?

De verkoop van een kerkgebouw is niet zomaar geregeld. Er zijn specifieke kerkelijke procedures waarmee je rekening moet houden. Een belangrijke stap is het aanvragen van een bisschoppelijke machtiging. Zonder deze goedkeuring is de verkoop niet rechtsgeldig volgens het kerkelijk recht.

Daarnaast is het proces tot onttrekking aan de eredienst een aandachtspunt. Dit is de officiële verklaring dat een kerkgebouw niet langer wordt gebruikt voor de eredienst. Het proces hieromheen neemt tijd in beslag. Goede begeleiding is hierbij opnieuw waardevol.

5. Wat moet er in het koopcontract staan?

Een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst is van groot belang bij de verkoop van een kerkgebouw. Dit gaat verder dan de standaardvoorwaarden bij een reguliere vastgoedtransactie.

Een viertal belangrijke punten zijn:

1. Kettingbeding
Een kettingbeding is een juridische clausule die de nieuwe eigenaar verplicht om bepaalde afspraken na te komen en die ook geldt voor eventuele volgende eigenaren. Denk bijvoorbeeld aan de toekomstige bestemming van het gebouw. Stel dat je als parochie wilt voorkomen dat de kerk ooit wordt omgebouwd tot een nachtclub, dan kan je dit vastleggen in een kettingbeding.

Het bijzondere aan een kettingbeding is dat het ‘meeloopt’ met de eigendomsoverdracht. Dit betekent dat als de eerste koper het pand verkoopt, de volgende eigenaar zich ook aan deze afspraken moet houden.

2. Meerwaardeclausule
Een meerwaardeclausule beschermt de financiële belangen van de verkoper, in dit geval de parochie. Als de nieuwe eigenaar het gebouw binnen een afgesproken periode doorverkoopt met winst, kun je in het koopcontract vastleggen dat een deel van die winst terugvloeit naar de parochie.

Dit is vooral relevant als je als parochie het gebouw voor een lager bedrag verkoopt, bijvoorbeeld omdat de koper heeft toegezegd het pand een maatschappelijke bestemming te geven. De meerwaardeclausule voorkomt dat de koper snel winst maakt door het pand toch door te verkopen voor een hogere prijs. Stel bijvoorbeeld dat een ontwikkelaar het gebouw goedkoop koopt met het plan om het om te bouwen tot appartementen en het daarna voor een veel hoger bedrag verkoopt. Met een meerwaardeclausule kun je een deel van deze winst terugvorderen.

3. Speculatiebeding
Het speculatiebeding is een aanvullende clausule die voorkomt dat een koper het gebouw uitsluitend koopt om het snel met winst door te verkopen. Dit beding bepaalt bijvoorbeeld een minimale termijn waarin de nieuwe eigenaar het pand moet behouden.

Een speculatiebeding biedt een extra laag bescherming naast de meerwaardeclausule. Terwijl de meerwaardeclausule gericht is op het terugvorderen van financiële voordelen, ontmoedigt het speculatiebeding kopers die puur speculatief handelen. Het geeft de parochie meer controle over de toekomst van het gebouw en kan helpen om meer betrokken kopers aan te trekken, zoals partijen die zich inzetten voor een sociaal of cultureel doel.

4. Religieuze objecten
Kerken zijn vaak rijk aan religieuze en historische objecten, zoals altaren, preekstoelen, kunstwerken en glas-in-loodramen. Deze objecten hebben niet alleen een materiële waarde, maar ook een religieuze betekenis voor de parochie.

Het is belangrijk om in het koopcontract precies vast te leggen wat wel en niet wordt verkocht. Blijven de objecten eigendom van de parochie of worden ze onderdeel van de transactie? Als objecten worden verwijderd, bijvoorbeeld om elders te worden hergebruikt, moet je ook afspreken wie verantwoordelijk is voor eventuele schade. Stel dat het verwijderen van een altaar schade veroorzaakt aan de vloer: wie herstelt die schade en wie draait op voor de kosten?

Lessen uit eerdere verkopen

Bij de verkoop van een kerk in een kleine Brabantse gemeente bleek de gemeenschap veel weerstand te bieden tegen de nieuwe bestemming: een luxe restaurant. De parochie besloot daarom te overleggen met de ontwikkelaar en koos uiteindelijk voor een bestemming die meer aansloot bij de lokale behoefte: een dorpshuis met ruimte voor sociale activiteiten.

Een ander voorbeeld is een kerk in Amsterdam die werd getransformeerd tot een appartementencomplex. Hier speelde de monumentenstatus een grote rol. Door samen te werken met specialisten in monumentenzorg, verliep de transformatie soepel en werd het karakter van het gebouw behouden.

Meer dan een zakelijke transactie

Het verkopen van een kerkgebouw is dus veel meer dan een zakelijke transactie. Het is een proces waarbij je te maken krijgt met juridische, emotionele en vaak ook sociale vraagstukken. Deskundige begeleiding helpt om deze complexe puzzel op te lossen.

Bij vragen of twijfels over de verkoop van een kerkgebouw kun je altijd terecht bij Maat juridische diensten. Dankzij onze uitgebreide ervaring met kerkelijk vastgoed bieden wij oplossingen die juridisch kloppen en aansluiten bij jouw behoeften. Wil je meer weten over de mogelijkheden of heb je hulp nodig bij een specifieke situatie? Neem gerust contact met ons op om te kijken hoe we de verkoop van jouw kerkgebouw zorgvuldig en met respect voor alle betrokkenen laten verlopen.