Pastorieën komen steeds vaker leeg te staan. Veel kerkelijke gemeenten en bisdommen zien zich dan ook genoodzaakt om deze gebouwen tijdelijk te verhuren. Maar het verhuren van een pastorie is tegenwoordig geen simpele zaak meer. Door recente wetswijzigingen is het belangrijk om de regels goed te kennen, zodat je geen risico loopt op boetes, onvoorziene contractuele verplichtingen of inkomsten die tegenvallen. In dit artikel bespreken we drie belangrijke wetswijzigingen die sinds 2023 in werking zijn getreden en grote impact hebben op het verhuren van pastorieën: de Wet goed verhuurderschap, de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur.
1. Wet goed verhuurderschap
Op 1 juli 2023 trad de Wet goed verhuurderschap in werking. Deze wet is specifiek bedoeld om de positie van huurders te versterken en zorgt ervoor dat gemeenten meer mogelijkheden krijgen om verhuurders te controleren en sanctioneren. Gemeenten kunnen nu verhuurders verplichten om een verhuurvergunning aan te vragen en krijgen daarnaast de bevoegdheid om verhuurders die misstanden begaan, zoals intimidatie of wanbeheer, te beboeten of zelfs te verbieden hun panden te verhuren.
Voor jou als verhuurder van een pastorie betekent dit dat je extra scherp moet zijn op de regels binnen de gemeente waar je pand zich bevindt. Sommige gemeenten hebben bijvoorbeeld strengere eisen als het gaat om de kwaliteit van het verhuurde, zoals de minimale oppervlakte van kamers of woningen. Daarnaast worden huurders beter beschermd tegen ongewenste praktijken, zoals het vragen van te hoge borgsommen of het doorberekenen van onterechte kosten.
Als kerkbestuurder moet je er rekening mee houden dat overtredingen van deze regels je duur kunnen komen te staan. Zorg ervoor dat je goed geïnformeerd bent over de lokale regelgeving en dat je alle verhuurdocumenten op orde hebt. Een extra uitdaging is dat sommige gemeenten ook een vergunningplicht hebben ingesteld voor het verhuren van religieus vastgoed zoals pastorieën. Dit kan het verhuren ingewikkelder maken en vertragingen opleveren als je niet alle papieren op tijd regelt.
2. Wet vaste huurcontracten
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Deze wet legt vast dat tijdelijke verhuur, zoals voorheen gebruikelijk was bij pastorieën, grotendeels aan banden is gelegd. Waar je eerder bijvoorbeeld voor bepaalde tijd kon verhuren met relatief weinig verplichtingen, ben je nu vaak genoodzaakt om een vast huurcontract aan te gaan. Dit betekent dat de huurder veel meer rechten krijgt en in sommige gevallen zelfs voor onbepaalde tijd in de pastorie kan blijven wonen, zelfs als de oorspronkelijke huurperiode afloopt.
Voor pastorieën is dit problematisch, omdat veel kerkelijke gebouwen een specifieke religieuze functie hebben en hun gebruik soms snel verandert. Stel dat je de pastorie later wilt gebruiken voor een nieuwe pastoor of een andere religieuze activiteit, dan kun je hierop vastlopen omdat de huurder beschermde rechten heeft. Ook als je besluit het gebouw te verkopen, blijft de huurder in veel gevallen recht houden op het huurcontract. Een verkoop breekt dus niet zomaar de huur.
Het is daarom belangrijk om goed na te denken voordat je een pastorie verhuurt. Wil je de pastorie in de toekomst nog flexibel kunnen inzetten voor andere doeleinden? Of wil je het wellicht verkopen? Met de Wet vaste huurcontracten wordt je bewegingsruimte als verhuurder aanzienlijk beperkt. Zorg daarom dat je het huurcontract zorgvuldig laat opstellen om mogelijke complicaties te voorkomen.
3. Wet betaalbare huur
De meest recente wetswijziging die invloed heeft op de verhuur van pastorieën is de Wet betaalbare huur, die ook op 1 juli 2024 in werking is getreden. Deze wet heeft als doel om de huurprijzen te reguleren en te voorkomen dat woningen voor exorbitante prijzen worden verhuurd. Dit is met name van toepassing in het middenhuursegment, waar pastorieën vaak onder vallen. Door deze nieuwe wet mag je de huurprijs niet zomaar meer vaststellen; deze moet gebaseerd zijn op een puntensysteem dat kijkt naar de kwaliteit en locatie van de woning.
Voor pastorieën betekent dit dat je mogelijk minder huur kunt vragen dan je zou willen. Zeker wanneer je rekening houdt met de vaak hoge onderhoudskosten van oudere kerkelijke gebouwen, kan de nieuwe regulering ervoor zorgen dat de opbrengst uit verhuur lager uitvalt dan verwacht. Daarnaast kunnen er extra regels gelden als je pastorieën verhuurt in drukbevolkte gebieden waar de vraag naar huurwoningen groot is, zoals in stadscentra.
De wet voorziet in een maximale huurprijsgrens voor woningen onder een bepaald puntenaantal. Dat kan voor religieus vastgoed nadelig uitpakken, vooral als je hoopt de kosten van het onderhoud en beheer eruit te halen met de huurinkomsten. Daarom is het verstandig om, nog voordat je gaat verhuren, te bekijken hoe de puntensystemen werken en welke beperkingen er in jouw situatie gelden. Het bespaart je teleurstellingen en financiële tegenvallers.
Het omgevingsplan
Naast de nieuwe wetten moet je ook rekening houden met het omgevingsplan van de pastorie. Veel pastorieën zijn aangemerkt voor een maatschappelijke functie. Dat betekent dat ze niet zomaar als woning verhuurd mogen worden. Dit is een belangrijk detail dat vaak over het hoofd wordt gezien, maar grote gevolgen heeft. Als het omgevingsplan niet overeenkomt met de verhuurplannen, kan dat leiden tot juridische complicaties of boetes.
Controleer daarom altijd vooraf of de pastorie volgens het omgevingsplan verhuurd mag worden als woning. Als het omgevingsplan geen woninggebruik toelaat, kun je een omgevingsplanwijziging aanvragen, maar dit is een langdurig en vaak kostbaar proces.
Verhuur zonder vergunning: risico’s en boetes
Sommige gemeenten hebben, zoals eerder besproken, een vergunningplicht ingevoerd voor de verhuur van religieus vastgoed zoals pastorieën. Verhuur zonder de benodigde vergunningen kan leiden tot hoge boetes. In het ergste geval kan de gemeente besluiten om je te verbieden het pand nog langer te verhuren. Gemeenten controleren actief of de vergunningen aanwezig zijn en kunnen handhavend optreden als dat niet het geval is.
Dit proces is veelal tijdrovend en bureaucratisch, maar het is noodzakelijk om alles juridisch op orde te hebben voordat je een huurder in de pastorie laat trekken. Zorg dat je de juiste vergunningen aanvraagt en houd de lokale regelgeving in de gaten. Zo voorkom je onnodige problemen.
Huurcontracten: let op de details
Een goed opgesteld huurcontract is essentieel om problemen te voorkomen. Met de nieuwe regelgeving is het van belang om duidelijk te omschrijven wat de rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder zijn. Een waterdicht contract zorgt ervoor dat je beschermd bent tegen eventuele juridische complicaties en biedt ook de huurder duidelijkheid over wat wel en niet is toegestaan.
Zorg ervoor dat de overeenkomst voldoet aan de huidige wettelijke eisen én inspeelt op toekomstige ontwikkelingen. Stel bijvoorbeeld clausules op die rekening houden met een eventuele verkoop van de pastorie of een wijziging in de bestemming van het pand. Zo behoud je de regie en voorkom je ongewenste verrassingen.
Herbestemming als alternatief voor verhuur
Als de nieuwe regelgeving rondom huurcontracten en huurprijzen te veel beperkingen oplegt, kun je overwegen om de pastorie een nieuwe bestemming te geven. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een maatschappelijke functie, zoals een zorginstelling of een commerciële invulling zoals kantoorruimte. Herbestemming is regelmatig financieel aantrekkelijker en past mogelijk beter binnen de juridische kaders van het kerkelijk recht.
Herbestemming is echter niet altijd eenvoudig en vereist vaak een wijziging van het omgevingsplan. Dit proces kan enige tijd in beslag nemen, maar het is een waardevolle investering als verhuur op de lange termijn niet voldoende oplevert.
Op zoek naar specialistisch advies?
MAÄT juridische diensten kent als geen ander de unieke uitdagingen waar kerkelijke organisaties en makelaars voor staan. Onze experts helpen je graag om op een juridisch verantwoorde manier de beste keuzes te maken voor jouw vastgoed. Neem contact met ons op voor advies op maat en voorkom dat je voor onverwachte juridische problemen komt te staan.
Reactie schrijven